越秀五羊新城改造，还有戏吗？
近日，人民网领导留言板上一则关于五羊新城更新改造项目的咨询，引起了阿拆的注意。
留言的市民表示，其居住的五羊北小区，无法安装电梯，影响家中老年人的出行。
因此想咨询五羊新城旧改项目是否还在推进中，没有电梯的“老破小”是不是优先考虑改造对象？
对此，越秀区方面回复到：
针对网友提出的建议，越秀区迅速进行了研究，关于微改造越秀区将结合小区情况进行评估，按照“尽力而为、量力而行”的原则，确定微改造的范围、方案和计划时序，如有进一步消息将第一时间向居民进行公示。
同样是在领导留言板上，我们还找到了去年12月，关于五羊新城更新改造的回复内容。
去年12月，越秀区的回复是：
根据区房管局（更新局）组织编制的五羊新城更新改造方案（阶段性成果），该片区将通过微改造、混合改造和全面改造相结合的方式提升城市空间载体。
时隔一年，两次的回复有了明显的区别：
去年的回复，关键词有：“微改造、混合改造和全面改造相结合”。
今年的回复内容，只有一个关键词“微改造”。
这是不是意味着，五羊新城的改造方式，只剩下微改造了？
在当前城市更新防止大拆大建的背景下，这不是没有可能。
五羊新城 实景图
一、老城区控制大规模拆迁
今年8月，住建部就发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求严格控制大规模的拆除，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
今年10月20日，广州住建局发布了关于对《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》公开征求意见的公告。
这份意见稿的第一条内容是：
老城区范围内严格控制大规模拆除，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。
严格控制大规模增建，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力。
而根据《广州市城乡规划技术规定》，“旧城区”是指建成时间超过30年的历史城区，其中中心城区旧城区范围包括环市路—恒福路—永福路—越秀区与天河区区界以南—广州大道以西、昌岗路—新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）—同德涌以东的地区，面积约54平方公里。
五羊新城就属于老城区的范围。
二、稳定房价
自从去年五羊新城片区被列为越秀区重点更新改造片区，五羊新城里面的老旧小区，二手房价集体飙升。
在传出改造消息前，五羊新城的老旧小区，二手房挂牌价一般在4-5万元/平左右。
图片拍摄于2018年，来源@广州房产
而在楼市下行的当下，五羊新城片区内的二手房挂牌价，仍大部分在6万+/平。
以五羊小区为例，二手均价约6.46万元/平，挂牌价高达7-8万/平的都有。
这明显不符合“房住不炒”的主旋律。
截图来源：贝壳找房
三、改造难度大、成本高
旧城改造的一大特色，就是拆迁难度大。规模越大，拆迁难度越是呈几何倍数大到极点。
五羊新城现行控规范围，东至广州大道，西至杨箕涌，北至中山一路，南至珠江北岸，面积121.8公顷。
据相关统计，五羊新城片区内的建筑物共有894栋，其中831栋为10层以下。
五羊新城片区现行控股示意图
更重要的是，五羊新城地理位置一流，与珠江新城仅一路之隔。
这个深受香港“立体新城”影响的片区，于1984年12月正式动工，90年建成，是当时的模范新城。
五羊新城现状图，@广州房产拍摄
转眼30年过去了，尽管与一路之隔的珠江新城相形见绌，但它的区位价值仍在。毕竟，它占据了市中心最黄金的地理位置。
因此除了难度大，还将面临拆迁成本高的问题。尤其是这寸土寸金的位置，居民的心里预期也将和房价一样，居高不下。
当然，城市要长远发展，拆迁改造是无可避免的，但是城市更新工作也要顺时势，不可脱离市场的实际情况。
或许，现在还不是五羊新城需要大改的时候。
